Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode auf Basis des Einheitswertes als verfassungswidrig einstufte, war der Gesetzgeber zum Handeln gezwungen. Die ab dem 1.1.2025 wirkende Reform der Grundsteuer wird zumindest in den neuen Bundesländern auch Auswirkungen auf den Landpachtvertrag haben.
allgemeine Neuerungen
Das Bewertungsgesetz wurde anhand der vom Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätze geändert. Zum 1. Januar 2022 werden alle Grundstücke für den Zweck der Grundsteuer neu bewertet. Zu diesem Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung). Dieser löst den bisherigen Einheitswert ab. Die Bewertung bereits in diesem Jahr ist der erste Schritt, um die Grundsteuer mit Wirkung zum 1.1.2025 neu festzusetzen.
Nach jeweils sieben Jahren erfolgt die nächste Feststellung des Grundsteuerwerts. Zur Ermittlung der Grundsteuer verbleibt es bei einem dreistufigen Verfahren:
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- Ermittlung des Grundsteuerwerts
- Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags (Grundsteuerwert x Messzahl)
- Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz)
Neben den bereits bekannten Grundsteuerarten A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) sowie B (für Wohn- und Geschäftsimmobilien und Grundstücke) haben einige Bundesländer nun auch die Grundsteuer C eingeführt.
Der Gesetzgeber hat den Ländern im Rahmen einer Öffnungsklausel zugestanden, eigene Regelungen zur Ermittlung aufzustellen. In den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (Siebenter Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022). Allerdings hat z. B. Sachsen abweichende Steuermesszahlen festgelegt, die Nutzungsarten und regionale Besonderheiten berücksichtigen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Regelungen erlassen.
Ziel des Gesetzgebers
Nach dem Willen der alten Bundesregierung sollte die Grundsteuerreform aufkommensneutral erfolgen. Das bedeutet, die Summe der von Gemeinden und Kommunen erhobenen Grundsteuern soll gleich bleiben. Allerdings wird die Grundsteuer nicht für jedes Grundstück oder jede Wohnung gleichbleiben. Grundbesitz in derzeit sehr begehrter Lage wird wahrscheinlich höher besteuert werden als in Randlage. Da die Steuermesszahlen und die Hebesätze von den Gemeinden und Städten erst ab 2023 festgelegt werden, bleibt die Entwicklung abzuwarten.
Was ist bereits 2022 zu beachten?
Grundstückseigentümer müssen für jedes Grundstück auf den Stichtag 01.01.2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben. Ab März 2022 sollen alle Grundstückseigentümer über diese Pflicht informiert werden. Eine gesonderte Einzelaufforderung erfolgt jedoch nicht.
Ab Juli 2022 bis spätestens 31. Oktober 2022 sind die Erklärungen beim Finanzamt einzureichen. Die Übermittlung hat elektronisch via ELSTER zu erfolgen. Die Frist gilt auch für Steuerberater.
Wer ist Steuerschuldner?
In den neuen Bundesländern galt bisher die Nutzerbesteuerung (§ 40 GrStG a.F.). Aufgrund der zur Wiedervereinigung unklaren Eigentumsverhältnisse wurden die Nutzer (Pächter) direkt als Steuerschuldner herangezogen (§ 10 GrStG n.F.).
Nunmehr gilt bundeseinheitlich die Eigentümerbesteuerung. Somit müssen nun auch die Landeigentümer ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben.
Was ändert sich für Landwirte?
Für Landwirte bedeutsam wird die Veränderung, dass die Wohnhäuser auf den landwirtschaftlichen Betrieben (Betriebsleiterhäuser; Altenteil; Betriebswohnungen) nicht mehr zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zählen und somit nicht mehr der Grundsteuer A unterfallen, sondern dem Grundvermögen nach der Grundsteuer B. Die Abgrenzungsfragen sind sicherlich im Einzelfall schwierig und bedürfen wohl überwiegend der fachkundigen Unterstützung von Steuerberatern oder Rechtsanwälten.
Die Bewertung der Grundsteuer erfolgt nach dem Bewertungsgesetz. Dabei wird der Ertragswert und nicht der Vermögenswert bewertet. Hierzu wird der Gesetzgeber den Agrarbericht des Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtschaft (BMEL) heranziehen und einen zehnjährigen Durchschnitt ansetzen. Daraus ergibt sich ein Wertansatz von 252€/ha zuzüglich 4,10 € je Ertragsmesszahl. Dieser Betrag wird mit 5,5% verzinst. Ist der Tierbestand größer als 2 Vieheinheiten/ha, erfolgt ein Zuschlag von 79 € je Vieheinheit.
Daneben werden auch neue Werte für den Forst, Weinbau und Gartenbau festgelegt.
Muss mein Landpachtvertrag angepasst werden?
Nach § 586a BGB hat der Verpächter die auf dem Pachtgegenstand ruhenden Lasten zu tragen. Zu den öffentlich-rechtlichen Lasten zählen z. B. die Grundsteuer, Anliegerbeiträge, Gebühren zu Wasser- und Boden- bzw. anderen Gewässerunterhaltungsverbänden sowie Müllgebühren etc.
Von dieser gesetzlichen Regelung kann abgewichen werden. Vielfach wird in Landpachtverträgen davon auch Gebrauch gemacht. Oftmals jedoch nur mit der allgemeinen Formulierung: „Abgaben und Lasten des Pachtgegenstandes trägt der Pächter“.
Da die Regelungen zum Pachtzins häufig nicht mit der Abwälzung der Abgaben und Lasten verknüpft sind, stellt sich zum Teil die Frage, ob die Übernahme der Pacht zusätzlich erfolgt oder bereits in der Pachtzahlung enthalten ist. Bei Streitigkeiten wird der Vertrag durch das Gericht ausgelegt. In den neuen Bundesländern gelangt man häufig zu der Einschätzung, dass eine zusätzliche Übernahme der Abgaben und Lasten vereinbart wurde, auch unter Berücksichtigung der alten gesetzlichen Regelung von § 40 GrStG (a.F.).
Für Vertragsverlängerungen oder Neuabschlüsse ab 2025 empfiehlt es sich daher, dass Regelungen zur Übernahme von Abgaben und Lasten, insbesondere zur Grundsteuer angepasst werden. Die Gestaltung ist individuell zu wählen. Sofern am bisherigen Modell der Übernahme durch den Pächter festgehalten werden soll, sollte zur Klarstellung die Zahlung an den Verpächter in Form der Erstattung nach Aufforderung aufgenommen werden.
Alternativ könnte auch die Vereinbarung einer Einheitspacht und somit de facto eine Erhöhung der (Basis-)Pacht erfolgen. Da die exakte Grundsteuerfestsetzung noch unklar ist, wird dieses Modell wohl erst ab 2024 bestimmbar werden.
Empfehlungen
Wenn Sie Landwirt oder Verpächter sind, sollten Sie die Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwertes zeitnah mit dem Steuerberater besprechen. Landwirte sollte ggf. ihre Verpächter mit einem eigenen Informationsschreiben über die Mitteilungspflicht der Grundstückseigentümer informieren.
Zur Vertragsanpassung von Landpachtverträgen können Sie mich gern ansprechen. Gemeinsam werden wir eine individuelle Lösung finden.