Wenn landwirtschaftliche Flächen verkauft oder vererbt werden, fragen sich die neuen Eigentümer oft, ob bestehende Miet- oder Pachtverträge überhaupt wirksam abgeschlossen wurden – und ob sie diese weiterführen müssen. Auch der Autor hat bereits zahlreiche solcher Fälle auf beiden Seiten begleitet. Dabei rückt immer wieder auch eine entscheidende formelle Frage in den Mittelpunkt.
Wer muss die Form(un)wirksamkeit nachweisen?
Auch wenn seit dem 1. Januar 2025 für langfristige Landpachtverträge nicht mehr die Schriftform, sondern nur noch die Textform erforderlich ist (siehe früheren Beitrag), ist eine wichtige Frage weiterhin offen: Wer muss eigentlich nachweisen, dass die Formvorgaben (nicht) eingehalten wurden?
Ist es der Verpächter, der sich auf einen Formverstoß beruft? Oder liegt die Beweislast beim Pächter, der sich in der Regel auf die Wirksamkeit des Vertrags stützt?
Der Bundesgerichtshof hat in seinem jüngst veröffentlichten Beschluss vom 9. Mai 2025 die derzeit vertretenen Auffassungen gegenübergestellt. Eine klare Entscheidung hat er allerdings (leider) nicht getroffen – denn im konkreten Fall war die Frage rechtlich nicht entscheidend.
Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung gilt daher weiterhin: Die Vertragsparteien müssen sich an der Rechtsprechung des für das Grundstück zuständigen Oberlandesgerichts orientieren. Und diese kann von Region zu Region unterschiedlich sein.
Nach Auffassung des OLG München und des OLG Oldenburg muss derjenige den Formverstoß beweisen, der sich darauf beruft.
Nach der gegenteiligen Auffassung des OLG Rostock und des KG Berlin trägt hingegen derjenige die Beweislast, der sich auf eine langfristige Befristung des Vertrags beruft – in der Regel also der Pächter. Kann die Einhaltung der Form nicht aufgeklärt werden, soll dies zu seinen Lasten gehen
Anlagen zum Vertrag – Bestätigung der bisherigen (Auf)Lockerungsrechtsprechung
Häufig wird der Pachtgegenstand (Pachtsache) in der Haupturkunde nicht selbst aufgelistet, sondern in einer Anlage zum Vertrag aufgeführt. Um die Verbindung zwischen Haupturkunde und Anlage herzustellen, müssen die Parteien zur Wahrung der bisher geltenden Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke „in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen“.
Der Bundesgerichtshof bestätigt in seinem Beschluss vom 09. Mai 2025 seine sogenannte „(Auf)lockerungsrechtsprechung zum Mietrecht“ auch für den Landpachtvertrag: Für diese Urkundeneinheit ist es nicht notwendig, dass die Dokumente körperlich miteinander verbunden sind – also z. B. fest zusammengeheftet wurden. Es reicht, wenn sie gedanklich eine Einheit bilden. Entscheidend ist, dass im Vertrag eindeutig und zweifelsfrei auf die Anlage Bezug genommen wird.
Diese Rechtsprechung beruht allerdings noch auf dem früheren Schriftformerfordernis (§ 126 Abs. 2 BGB). Für die seit dem 01. Januar 2025 ausreichende Textform (§ 126b BGB) muss nach dem Willen des Gesetzgebers keine Urkundeneinheit mehr bestehen. Wie die Rechtsprechung die geänderte Rechtslage bewertet, bleibt abzuwarten. Bis dahin empfiehlt es sich, auch Anlagen weiterhin eindeutig und klar in seiner Erklärung zum Abschluss des Vertrages zu benennen.